Dúvidas sobre Distrato?
DISTRATO / RESCISÃO de Contrato de Compra e Venda de Imóvel Novo
Devolução / Distrato de Imóvel Comprado na Planta
1. Afinal, como tem sido as Decisões judiciais, nas ações de distrato de compra e venda de imóvel novo, que temos proposto?
As Decisões judiciais, em regra, tem mandado devolver entre 80% a 90% dos valores pagos, corrigidos monetariamente, desde cada pagamento de parcela e, obrigatoriamente à vista. Em caso de atraso na entrega da obra a devolução é de 100% dos valores pagos.
2. O comprador de imóvel, pode desistir da compra do imóvel novo (distrato de contrato de compra de imóvel), e reaver valores que já foram pagos, mesmo tendo assinado contrato constando cláusula contratual aplicando multas absurdas?
Sim. O distrato da compra e venda do imóvel novo, com pedido de devolução de 90% dos valores pagos, é um direito do comprador/consumidor (previsto na Súmula 1 do TJSP e, na Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça), e pode ser exercido a qualquer momento, com a devida restituição da maior parte do que foi pago (em regra 90%), corrigida monetariamente e à vista.
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, a partir de 1990, existindo cláusula abusiva (como por ex. devolução de apenas 50% do que foi pago), ela tende a ser declarada nula/sem validade, mesmo você tendo assinado o contrato. Nos tempos atuais, não existe mais o chamado “assinou não pode anular mais a cláusula”. Tanto é verdade que, na maioria dos contratos de compra de imóvel consta que, em caso de distrato a construtora devolverá apenas cerca de 40% do que se pagou, sem correção, parcelado e ainda com multa de 10% sobre o valor inteiro do contrato e, mesmo assim, o Judiciário tem decretado a nulidade de tais cláusulas contratuais, por colocar o comprador/consumidor em desvantagem exagerada.
Lei Federal 8.078/90
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
3. Estou inadimplente, devendo parcelas para a construtora/incorporadora. Mesmo assim posso pedir o distrato da compra do imóvel e ter a devolução de 90% a 100% dos valores pagos?
Sim. O fato de estar devendo parcelas, não impede de ser proposta ação judicial e ter restituído os valores pagos.
Súmula 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
4. Meu contrato de compra e venda, de unidade imobiliária nova, contém cláusula de alienação fiduciária em garantia (Lei 9.514/97), e de irretratabilidade e irrevogabilidade. Mesmo assim posso ter grande parte dos valores pagos devolvidos?
Sim. O art. 53, do Código de Defesa do Consumidor, protege o comprador consumidor destas cláusulas abusivas, ilegais e nulas.
Lei Federal 8.078/90
Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
5. A construtora está com a entrega da obra em atraso. Tenho direito a receber quanto por ocasião do distrato/rescisão do contrato de compra e venda?
Os Tribunais, aceitam como prazo de atraso, até 180 dias da data prevista para entrega. Após este prazo, em caso de distrato, a construtora é obrigada a devolver 100% dos valores pagos.
O Superior Tribunal de Justiça já editou uma Súmula (consolidação do entendimento das Turmas/Seções de julgamento) dizendo que, em caso de atraso na entrega da obra, o comprador terá direito a devolução de 100% do que foi pago, corrigido monetariamente desde as datas dos pagamentos.
Cabe lembrar que o atraso na entrega da obra gera um direito ao comprador, de pedir perdas e danos: ressarcimento de valores pagos com eventual aluguéis, lucros cessantes (multa de 0,5% ao mês a favor do comprador, desde a primeira data de entrega do imóvel, sobre o valor total do imóvel), dentre outros.
Súmula 543- Superior Tribunal de Justiça:
IMÓVEL NOVO IMÓVEL NOVO IMÓVEL NOVO IMÓVEL NOVO IMÓVEL NOVO IMÓVEL NOVO
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
O Judiciário tem entendido, que o prazo prescricional, é o do art. 205 do Código Civil, ou seja, 10 anos.
6. Os valores pagos até então, são devolvidos de que forma?
Em nossas ações judiciais, devido à nossa argumentação lógica-jurídica, as decisões judiciais, que tratam de distrato de compra de imóvel novo, tem determinado, em sua maioria absoluta, a devolução entre 80% e 90% dos valores já pagos, corrigidos monetariamente desde as datas dos pagamentos, com devolução à vista.
Obs.: A orientação acima vale mesmo que o comprador tenha assinado um contrato com a construtora onde constem cláusulas dispondo de forma diversa (por ex. devolução de um percentual inferior a 90%; devolução de forma parcelada ou sem correção…).
7. Os valores pagos são devolvidos de forma corrigida e com juros? O juiz condena a devolver a vista?
Sim. Nas ações de distrato de compra de imóvel, os valores são devolvidos à vista, corrigidos monetariamente desde a data do efetivo desembolso de cada parcela.
8. A ação judicial de distrato/rescisão contratual de compra e venda, será movida contra a construtora ou contra a imobiliária que vendeu o imóvel?
A ação judicial de distrato de compra e venda será movida contra a construtora. Já a ação para reaver valores pagos de corretagem e sati “assessoria”, é movida contra a imobiliária, que foi quem vendeu o imóvel e cobrou indevidamente a corretagem.
9. O entendimento no Tribunal de Justiça de São Paulo é forte quanto a devolução dos valores pagos por ocasião do distrato/rescisão?
Sim. Tanto é que o TJSP editou 3 Súmulas sobre o assunto. Súmula é: um verbete que registra a interpretação pacífica ou majoritária adotada por um Tribunal a respeito de um tema.
Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
Link para as Súmulas
http://www.tjsp.jus.br/download/secaodireitoprivado/sumulas.pdf#
10. Ao entrar com ação, eu terei problemas com futuras compras com a mesma construtora ou com outra?
Não. Em hipótese alguma haverá interferência em contratos/compras futuras.
11. O corretor de imóveis será prejudicado com a ação?
Não. O corretor de imóveis receberá a comissão de corretagem e o mesmo não é mencionado na ação e muito menos será citado para prestar esclarecimentos.
12. Fiz um distrato com a construtora, e recebi de restituição um percentual de 30%, 40% ou 50%. Mesmo assim é possível pleitear uma devolução maior, como por exemplo 90% dos valores pagos e corrigidos monetariamente?
Em certos casos, sim. O Judiciário tem entendido que, se a devolução no distrato/rescisão de compra e venda for em valores muito baixos, em relação ao que foi pago, é possível pleitear o aumento deles em ação judicial própria. Mesmo que você já tenha assinado contrato de distrato.